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商業資訊

長袖善舞,知進知退的大悅城
信息來源:青島銳豐行 發布日期:2019-9-19 瀏覽次數:28

商業地產對資金需求大,堅持自持是非常難的事兒,商業地產與金融的結合會越來越緊密,基金、reits等金融手段已成為商業地產必修課。

大悅城地產近日宣布將上海長風大悅城及西安大悅城相關的權益打包轉讓給基金。



上海長風大悅城
位于上海市普陀區長風生態商務區
2018年5月開業
總建面12.5萬平米
可出租面積5.49萬平米
2019上半年租金收入5580萬
平均租金182元/平米/月
主力店:上海樂高探索中心、G-Super、華誼電影院、MUJI、絲芙蘭、小米之家、UNIQLO、H&M、HAY、玩具反斗城、蟹謝、湊湊等。



西安大悅城
緊鄰大雁塔南廣場
2018年12月開業
總建面14.6萬平米
可出租面積6.15萬平米
2019上半年租金收入9930萬
平均租金272元/平米/月
主力店:Victoria’s Secret、 博納國際影城、7FRESH、ZARA、HOLLISTER、LULULEMON、野獸派、MICHAEL KORS、sandro、CHANEL、雅詩蘭黛、蘭蔻、藍蛙、失重、喜茶、云海肴、哥老關、將太無二等。


收購方為2017年大悅城地產與GIC(新加坡財政部下屬投資公司)合資成立的并購改造基金,其中大悅城占股36.36%,GIC占股63.64%

大悅城基金一覽


并購改造基金此次收購的兩個大悅城項目都是在2018年開業的培育期項目,類似凱德中國收入基金在做的事。

凱德中國基金一覽


凱德三支基金參與的投資階段、要求的回報率各不相同,以匹配購物中心籌備、開業初期、穩定運營的各個階段,形成開發-私募-reits的完整閉環。

通過此次轉讓,大悅城財務三大表都將獲得改善:

1、現金流量表:收回現金約15億



2、損益表:實現一次性賬面利潤8.7億
轉讓后長風大悅城和西安大悅城不再納入合并報表范圍,會計核算方式由成本法變更為權益法。根據相關會計政策,本次交易預計為公司帶來8.7億元投資收益,其中長風大悅城4.2億元、西安大悅城4.5億元。
3、資產負債表:降低債務27.52億
轉讓后將減少集團合并報表的債務負債約27.52億。

后續基金存續階段大悅城還將獲得持續性收益:

1、大悅城作為基金份額持有人,每年按比例享有資產組合36.36%的凈物業收入;
2、大悅城作為管理人,每年收取一定比例的凈物業收入作為管理費;



日后基金退出時(比如通過公募reits退出),大悅城還將按比例享有資產增值收益。

啟示:

1、運營能力是基礎:基金對收益有較高要求,對于持有并通過運營獲得利潤的商業地產來說,運營能力是獲得滿足基金要求收益率的關鍵。

2、金融化是趨勢:商業地產對資金需求大,堅持自持是一個非常難的事兒。區別于傳統的開發+運營模式,大悅城做的是地產與金融相結合的大資管模式,即用基金的錢來玩商業。

可以預料到的是,商業地產與金融的結合會越來越緊密,基金、reits等金融手段已成為商業地產必修課。

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